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大理的小院子,多地旅居楼盘争抢北京客必威官

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受消费升级、政策支持的影响,承载着诗与远方的文旅地产,正展现出蓬勃的生命力。不完全统计,截至目前已有57%的百强房企涉水文旅地产领域,战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。

云贵等地楼盘纷纷主打旅居、康养概念 业内建议买旅居房要注意三点 多地旅居楼盘争抢北京客

当前,以单纯的土地开发收益和居住地产开发收益为主体的房地产开发时代已经过去,房地产转型迫在眉睫。林峰博士认为要以综合发展为主体看房地产的转型,房产融一体化和服务整合平台是核心结构,地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提,并指出未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道,整合五大幸福产业及相关产业,旅文体康养商学金一体化的旅游引导的综合开发架构

2008年至今,是房地产市场蓬勃发展的十年。随着旅游业的发展,旅游产业链不断延长,休闲旅游市场迅速膨胀,文旅地产也随之应运而生。各大房企纷纷布局,文旅地产成了房企必争之地,于是新一轮房价也是跟着一路攀升。但这并不是“房住不炒”的法外之地,文旅地产也不是涨房价的特例。文旅地产的核心是产业,如何更快地形成消费吸引力,让消费者享受张弛有度的生活节奏,成为了文旅地产行业的新引擎和突破口。

但事实上,文旅地产行业里也出现了投资过热与高品质项目匮乏的矛盾,以及文旅运营与传统地产开发难以结合等痛点,落入看起来很美丽,实际上却难以追逐的困境。文旅地产究竟是新风口还是伪需求?发展现状几何?未来何去何从?

“每年这个时候,北方逐渐进入深秋寒冬季节,海南却依然温暖如春。优异的气候条件曾吸引了数以百万计的“候鸟”,每年由北至南溯流而下,躲避寒冬。海南楼市也成为全国大规模旅居地产的标志之一。

必威官网 2 房地产转型迫在眉睫 必威官网 3

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但如今,在海南岛经济转型中,不得不放弃长期以来依靠卖地卖房增加财政收入的做法。4月22日全省限购升级,非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域则需要提供60个月的相关证明。绝大部分的候鸟都不具备以上条件。

中国房地产业发展的高峰已经过去,其面临的挑战逐渐增加,房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加,以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高,房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎,行业正从增量时代向存量时代转变。

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10万亿级文旅市场 发展前景引人遐想

海南买房养老度假的大门被彻底关上,那么这些需求是偃旗息鼓还是另寻出处呢?对此,北京青年报记者调查发现,包括云南、贵州以及环京沿海等多个区域的旅游度假地产项目,都在原有的基础上进行了升级,不仅仅依靠环境资源,加入了更多康养服务、打造旅居概念,以此来争抢从北京外溢,但又被海南拒之门外的购房需求。”

以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去,由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度,因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。

撬动“旅游”红利,但绝非“法外之地”

随着经济水平的不断提升,我国文化旅游市场迎来迅猛发展。2018年,国内旅游人数55.39亿人次,同比增长10.8%,入出境旅游总人数2.91亿人次,同比增长7.8%;全年实现旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%,全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.94万亿元,占GDP总量的11.04%。

海南楼市冰封 购房者奔向云贵

未来整个房地产专业化、职业化程度非常高,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

纵观全国成功的文旅地产项目,从海南三亚到云南,从滨海度假到内地山水园林自然景观,依托传统旅游景点大火成为了旅居地产成功的不二法宝。越来越多的开发商均清一色的抢占旅游景点,涌现了一批海景系、温泉系、特色小镇系等题材的文旅地产项目,利用外部旅游资源将房地产物业升值,旅居产业也正式进入体验式消费的全新模式。

图:我国国内旅游收入与增幅

距“海南最严限购令”出台已经超过了200天,严厉的资格要求和备案价的“限价”门槛使得海南楼市不少项目处于无房可售或暂时无法网签的状态,售楼处门可罗雀。

必威官网 5 房地产转型的方向在哪里? 必威官网 6

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赵科与朋友一起经营着一家销售公司,最主要的收入来源就是帮着海南的项目在北京及东北寻找购房人,以此获得销售提成。但今年,这个生意明显做不下去了。

由于国家土地管理的模式越来越严瑾,且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端,因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化,并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业,打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业,已经成为未来地产转型主打的方向。

从战略布局来看,文化和旅游业是国家发展规划的重头戏。十三五期间,文化产业和旅游产业将成为我国支柱产业,“文化+旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模,占国家经济总量的15%—18%。日前,从国家旅游局获悉,2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元,增长15.1%;全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元,占GDP总量的11.04%。可见,休闲度假时代的到来,旅游板块或将迎来较佳布局窗口期。

数据来源:文化和旅游部、国家统计局

“原本合作的三家大开发商的项目都暂停了,海南的限价让这些项目不愿意低价卖,本地的刚需也不需要通过我们促成交易,就导致合作全部暂停,去年的部分尾款都没有结清。”赵科告诉北京青年报记者,海南楼市目前就是冰封期,能不能有好转,就得看之后政策的执行力度了。

以旅游休闲为主导,兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素,并以休闲游客、度假游客为依托,以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

另外,从国家统计局最新数据显示,7月份70个大中城市中一线城市房价涨幅进入回暖期,而海口、扬州、烟台、宜昌、三亚5个城市的房价环比涨幅依次为2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%,旅游热点城市房价涨幅较大。为了遏制“冒尖城市”房价过快增长,住建部8月17日分别约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

收入水平的提升改变了人们生活方式,旅游休闲从少数人的享受走进大众生活,从看山看水到更加注重精神文化享受,并逐步成为国民生活的必需品。数据显示,近年来,我国居民消费频率和投入均稳步上升,2018年,我国人均国内旅游为3.97次/年,国民分季度出游意愿基本维持在82%-87%之间的高位,呈现持续上升态势,市场空间巨大。数据显示,十三五期间,文化产业和旅游产业将成为我国的支柱产业,并在未来5-10年达到15万亿规模,占国家经济总量的15%-18%。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着文旅产业的投资窗口已然打开。

“以前和我们合作的海南开发商不少都向我们抱怨,地拿贵了,想找机会撤出海南。”北京房展组委会秘书长郑向东告诉北青报记者,历年海南项目都是进京宣传的主力,从秋季一直到第二年春季都是海南楼市的热销期。但如今,楼市交易停滞,尤其是外地人很难获得购房资格,使得不少海南的开发商都在想办法如何退出,一些拿了高价地的企业,迫于资金流转的压力,只能先拿出商业类的产品,打造成服务式公寓,对外销售,以完成一定的回款要求。

如何把控旅游的规律和旅游休闲度假的规律?如何有效整合旅游产业和不动产发展模式?

以海南为例,依托独一无二的海景资源和沙滩美景,旅居此地热度曾直线上升,一到冬季,三亚街头巷尾都是外地老人,这里一度成为国内旅游地产开发最火热的地区。据笔者了解,目前海南“候鸟老人”约至45万人,他们每年冬季南迁,春夏北归,户籍地主要来自于北方地区,仅东三省和北京市就占总人数的53.9%,当然房价更是跟着一路飙升。

图:国内旅游人均次数及花费

可见海南楼市的冰封暂时无法逆转,那往年火热的北京买房人都去哪了呢?是偃旗息鼓了还是另觅出处了?

他认为以产业现金流为基础,以产业不动产升级为核心,以产业链整合的综合开发为模式的旅游引导的综合开发架构是房地产转型旅游地产的主要方向。

鉴于此,海南政府也曾一年14次出手调控楼市的记录,房价终究没有下跌迹象。今年4月22日,海南省政府再次推出《关于进一步稳定房地产市场的通知》,通知指出:实行全域限购政策,外省户籍人员在海南买房,最少需要2年以上社保,在海口、三亚、琼海等地之前就有限购的区域买房,需要最少缴纳5年以上社保。一波接一波的城市限购令,让“炙手可热”的房价曾一度滑至冰点,也很大程度上限制了炒房资金流入市场,但冬天能旅居此地依然受越来越多的消费者们所青睐。

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对此,北青报记者调查了多个康养、旅居项目后发现,北京的旅居购房需求,在海南冰封后,迅速向云南、贵州、四川甚至南方沿海城市转移。

必威官网 10 旅游引导的地产综合开发架构 必威官网 11

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数据来源:文化和旅游部、国家统计局

周勇是海南名豪集团董事长、大沙河旅游产业集团董事局主席。他在贵州遵义开发了大沙河中国傩城项目,是当地的重点项目之一,以康养旅居为主。

1、房地产必然走向“房产融一体化”结构

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“我们的产品分为洋房和公寓,低密度洋房的价格在8000至9000元/平方米,而高层公寓的单价是5000-6000元/平方米。”中国傩城的一位销售人员表示,最近北京来的购房人特别多,昨天刚刚签了一位北京购房人的单子,那是一对刚退休的夫妻,他们说,现在北京的夏季越来越长,而冬季的空气不好,买一个卫生间的钱在这里能买一套康养房。“他们只看了十几分钟就订了。”售楼员说起刚刚签单的北京夫妇异常兴奋。

房地产已经由“制造房子”的工厂模式,发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构,包括“三个家”的结构,由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架,是今天房地产发展的必然。

文旅产业,掀起休闲度假IP布局全新模式

57%百强布局,文旅地产对阵升级

不仅是贵州,云南的大理、西双版纳等地的项目也在积极承接被海南限购挡在门外的康养旅居需求。据了解,雅居乐位于西双版纳的西双林语项目,位于政府重金打造的嘎洒旅游小镇内,毗邻机场,项目背靠10万公顷热带雨林大黑山,总占地2.5万亩,总投资逾200亿,是西双版纳首屈一指的旅游度假大盘。近来的签约中有超过4成是北京来的购房人。

第一个家,是以居住为主要功能的居住之家,以社区服务为基础的家庭服务结构。

“休闲旅游”时代的到来,让集观光、度假、休闲、疗养、居住、商业等综合功能于一体的人居新境地被人们所推崇。以云南丽江、浙江乌镇、周庄、安徽宏村和古北水镇等为代表的特色小镇也正在应运而生。去过这些地方的人都知道,这些旅居产品不只是商业味浓重的建筑,更多地是与居民市井文化浑然一体的作品,它们既有完善的城市功能,又有淳朴的乡村形态,大多独具档次、文化、品味等特色,以及小而美、小而优、小而特、小而精的文化内涵和小资情调,让每一个置身于此的都市人都能感受到一份静谧。

2018年4月8日,新组建的文化和旅游部正式挂牌,诗与远方走到了一起。文化和旅游部的成立,标志着文旅融合时代的来临。加之“十三五”规划“扩大旅游新供给”的提出,作为新兴业态的文旅地产,为迈入“白银时代”的房地产行业带来了新的机会和思路。

据云南省房协相关负责人介绍,近年来,北京、东北三省、大西北地区有越来越多的人看好云南,外地人购房比例呈逐年递增的趋势。从去年起,云南省房协于春季、秋季牵头组织云南优质休闲度假养生地产项目先后三次赴北京参加房展会,陆续成交超过千余套。

第二个家,是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所,由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

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从需求端来看,伴随着城市化迅猛发展,以及人们生活水平的提高,都市人的休闲度假需求快速释放,旅游、休闲、度假、疗养、商业等融为一体的休闲度假产品成为新的选择。

郑向东表示,目前的购房需求主要集中在旅居和康养上,而康养又是旅居的进一步升级。为了增加旅居产品的使用率,不少旅居项目在环境资源的基础上,增加养老适老设施和配套,以吸引更多以康养为目的的外溢购房人。郑向东表示,目前来看除了已经置业海南的以外,新的置业需求更多的关注点集中在云南、贵州和广西等地。这也将是未来新的旅居地产发展方向。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所,以公共空间的方式,为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务,由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

马斯洛需求层次理论认为,社交需求、尊重需求和自我实现需求,这些精神上的需求是人们最终追求的高层次需求。旅居所带给人的生活体验不仅仅在于物质需求,更注重精神上的享受与情感互动。随着度假式、体验式时代的来临,旅居成为了现代生活的理想模式,受城市化进程加快,逆城市化也日益凸显因素影响,一些度假区域居住的特色小镇不仅可以躲避雾霾等不良天气,更能为假日增添一份乐趣。

在市场需求持续快速释放的同时,文旅地产的供给端也发生着巨大的变革,无论是定位“城市综合运营服务商”的房地产开发企业,还是不断落地人民美好生活向往的地方政府,都在积极助推文旅和地产的深度融合。

旅居、康养市场的消费需求在5万亿以上

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另外,受人口老龄化进程加快影响,提高老年人生活质量烦的同时房子还兼具增值功能,旅居养老产业模式便开始不断壮大,发展形势看好。中国旅游业也正迈入万亿投资的文旅时代,文化旅游产业的发展已势不可挡,文旅地产不仅提供了一种全新的生活方式,也成为这个时代下的消费主流。例如一些“高尔夫庄园”、“温泉会都”、“文化度假酒店综合体”、“休闲MALL”、“特色景区综合体”、“多元休闲综合体”模式等新型文旅产业也正在感染着我们每个人,迈向现代人居度假新时代。

百强房企加速布局,强化专业深耕

目前中国康养、旅居产业市场消费需求在5万亿元以上。中国康养文旅产业博览会组委会主任魏克非告诉北青报记者,今年初全国老龄工作委员会办公室信息中心发布了我国首本康养蓝皮书《中国康养产业发展报告》。报告显示,随着康养产业的供给不断增加,2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。但根据不完全测算,当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿~7000亿元,需求持续旺盛,但有效供给严重不足。郑向东表示,最近他走访了包括云南、四川、贵州等多地的康养旅居项目,发现各地的基础配套都在不断完善中,以贵州为例,目前已经实现了全省范围内的高速贯通,旅居热点的遵义,更是有两座机场,方便游客及长期度假生活的人们。

房地产作为一种平台,必须与服务产业、金融三者相结合,才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构,以及与投融资的金融关系,是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化,是今天房地产发展的必然结果,是任何房地产企业发展的一种必然走向。因此,房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构。

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根据中国指数研究院最新发布的百强企业榜单,目前已有57家房企进入到文旅地产领域,其中前50强有36家,51-100强有21家,文旅地产领域竞争日趋激烈。如何抢占先机,争夺细分领域重要席位,促使涉足房企逐步走向专业深耕,荣盛地产、实力集团、奥园集团等10家房企以专门成立了文旅集团。

同时,魏克非也透露,随着北京执行严格的限购政策,让投资需求无法进入,一部分客户的闲余资金在寻找出口时,发现了康养、旅居地产项目的价值,加之这部分项目资源优质、总价不高、切中需求,于是迎来了一波难得的热销。

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图:部分房企文旅领域布局情况

另一方面,在房住不炒的大背景下,购房者更加注重房产的远期价值,也真实考虑到了自身的居住用途。康养类旅居项目的兴起,带动的是休闲、养老、度假为特征的置业升级。现在看来,康养旅居是继刚需、改善之后,楼市必然经历的一个阶段,代表了购房者的成熟消费意识,也开拓了房企的生存发展空间。

2、地产开发新前提:地产+产业+城镇化+互联网

“旅居+”时代,文旅产业亟待优化升级

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云南城投置业公司副总经理郑勇强在参加不久前的秋季房展时曾对北青报记者表示,云南城投的“梦云南”康养/文旅产业品牌,布局全国旅游/康养目的地,构建综合康旅度假项目群,涵盖康养/文旅、特色小镇及田园综合体等领域,云南的大理洱海、抚仙湖、昆明滇池、西双版纳等地都有项目,也在成都青城山、西安秦岭、江西、海南等区域有所布局。

现阶段,地产已经出现一系列问题。从短时间来看,中国的二线城市在快长中,从长远来看,快长的时期逐渐越来越少,滞长的时间逐渐越来越多,商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。

目前中国虽然短途游客众多,紧盯文旅地产的房企也多,但多数人并未真正搞懂文旅产业究竟应该“怎么玩”。未来的旅游业发展更注重‘综合旅游消费’带动,旅游发展逐渐从‘人次、总消费量’的单一指标评价走向‘人次、过夜率、停留时间、人均消费、重复旅游次数’等多重指标评价。对于目的地而言,留住人是文旅发展的重要课题。

资料来源:中国指数研究院综合整理

云南的示范效应正在显现,越来越多的地区到北京宣传,希望能够吸引到外溢的购买力。

商业地产方面,电商消灭大量实体店,购物中心及商业综合体大幅过剩,布局竞争激烈,到2017年年末,20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。

因此,很多文旅地产项目仍以“门票经济”为核心的旅游业发展模式也将逐渐显得有些“力不从心”, 产品更具丰富内容的旅游发展模式正在成为重点和新模式。

文旅地产的体量不一,打法各异。恒大、碧桂园、万科等综合性房企巨头,主打产品体系,呈现布局广、项目多、单项目投入大等特征。如恒大旅游打造了“恒大童世界”和“恒大水世界“两大产品,其中童世界已布局15个,水世界未来2-3年计划布局20-30个。而发迹地域资源、文化富集的房企,如实力集团,则聚焦区域深耕,挖掘在地文化,打造生活方式引领旅居、康养项目,竞争优势凸显。

郑向东介绍道,广西北海也是不少北京人关注的区域,当地主打旅游居住和养老养生类房子。北海房地产协会的人士告诉北青报记者,北海与海南隔海相望,年均气温比海南三亚市低2℃—3℃,海南限购后分流一些需求,当地的房价在7000元/平方米左右,加上北海实施一个身份证买一套房,不需要社保的购房政策,最近几年成交量不断攀升。

住宅地产方面,一、二线市场较好,三、四、五线过剩。旅游地产方面,旅游与房地产分离,沿海满布鬼楼群。产业地产方面,产业园区难以招商,仅十之一二能持续。

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地方文旅项目争相落地 多元化文旅业态初显

据了解,2017年北京和环北京地区到北海的购房需求增加三成,超过之前排名第一的黑龙江,其中河北、河南和北京的购房人占到外地购房人的前三位。

地产出现的系列问题告诉我们,房地产开发已经不再仅仅开发土地和建设房屋了。地产不依靠周边社区人口消费,而是谋划旅游休闲产业格局,吸引其他区域客源来消费,在形成人气聚集同时,形成人口聚集。

经过多年砥砺发展的文旅产业不再适用“旅游搭台,地产唱戏”的模式,从投资者、开发商到运营管理方,都不可避免地深陷投资巨大、同质化严重、同质化竞争等困症,那么对于一家企业来说,能做到持续创新就能保持高进攻力,这也是文旅市场的价值高地,也正是因为这一原因,成为第一个吃螃蟹的人,显得尤为关键。

2019年是文旅融合落地首年,各城市结合自身资源、人文禀赋,加速了优质文旅项目的引进及落地,涵盖特色小镇、主题公园、田园综合体、温泉度假区等多种业态。通过持续追踪各省市文旅项目的部署和最新动态,不难发现各地文旅地产项目的竞争已渐序进入了实质对碰阶段。

来自北京的购买力还在向其他地区外溢,年均气温20.3℃的四川攀枝花,成为北京购房人的另一个选择,2017年北京人在攀枝花置业购房同比增长70%。

近几年,在电商大规模冲击实体店之后,如何让实体店不因互联网而关门,而是借互联网引导体验人群线下聚集,增加人气与消费,实现o2o体验消费是地产的关键。

未来,随着大众旅游、全域旅游以及“健康中国”战略的推进,以旅游为龙头和通道,整合旅、商、文、体、康(即五大幸福产业+商业)及相关产业,构建产业一体化模式已经成为文旅地产发展的潮流和方向,从文旅地产项目逐渐生活化,休闲度假、亲子游乐、养生养老等,越来越成为文旅地产项目所需要突显的关键点。

图:部分房企文旅领域布局情况

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,2017年以来,随着国家的消费升级,消费者进入了旅居时代。从原来的仅仅居住到现在的旅居,由旅游业健康产业、休闲产业发展延伸成旅居产业。

虽然互联网使实体店大规模受损,但是互联网旅游却越来越发达。房地产作为一个服务整合平台,必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合,是房地产必修课。产城融合发展,产业带动城镇化建设,形成居民人口聚集,同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等,成为一体化结构。

(文/曾瑞婷)

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如何选择康养旅居房?

以智慧城市为基础,打造"互联网+ ",构建产业+互联网,城市+互联网,成为区域开发的前提。成功的房地产开发,成为产业及区域发展的平台!

龙门彪局∣思想盛宴,雅俗同飨

资料来源:各省市区《2019年重点项目》等公开资料

那么,如何选择康养和文旅地产呢?毕竟这种产品是于近两年兴起的新生事物,不少开发商涉足其中。不过对于大多数房企来说,尚没有成熟的开发模式可借鉴,基本都是摸着石头过河,因此呈现的品质也是良莠不齐。开发商的模式都处于探索中,那购房人如何选择自己适合的康养旅居项目呢?

3、全域旅游下的文旅地产创新发展

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对此地产营销人韩乐表示,买房人在关注康养旅居产品之前有三点需要特别注意的,第一就是开发模式是否成熟。韩乐表示,开发模式的形成固然与进入市场的早晚有关,也与开发商的实力和规模密切相关。

在房产融一体化和服务整合平台的架构下,最重要的趋势是产业融合,尤其是消费服务产业的融合发展,旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发,已成为当前及未来房地产开发的主流。

 

品牌房企一路向西,大理文旅地产崛起

总体而言,康养文旅地产并不是简单的地产概念,一个成功项目包含的开发要素非常多元,这就要求开发者不仅拥有强大的资金后盾,也需要多产业资源的整合能力,并形成具有自身特色的开发模式。

李克强总理强调旅游、文化、体育、健康、养老等“五大幸福产业”是服务业引擎,新时期的文旅地产也不再是围绕着土地开发和旅游而言了。

自国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略之后,大理的文旅地产也在依托于大理旅游产业和城市文化底蕴基础上快速崛起,吸引了众多大牌开发商的目光。自2017年开始,恒大、中梁、华侨城、绿城、碧桂园、万科、雅居乐陆续进驻大理,文旅地产成为各大开发商的主要阵地。数据显示,2015年以前,云南房地产外销量为24%,2017年增至60%。其中,重点旅游地区的房地产外销比例增长速度尤其迅猛,大理房产外销量超过60%。

所以在置业时,在看产品之前,要先看开发商。有没有市场上的成功案例?有没有广泛的品牌知名度和市场号召力?有没有相对成熟的开发模式?当一切建立起信任度之后,再选择出手不晚。

他认为全域旅游下的文旅地产创新发展,应该是以旅游为龙头和通道,整合五大幸福产业及相关产业,旅文体康养商学金一体化,形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架,五大幸福产业和教育是五脏六腑,商业和教育是皮肉,金融是血脉。

随着得天独厚的旅居价值被深度挖掘,宽松的市场环境、加之高铁经济红利的逐步释放,大理的文旅地产开发将迎来新的历史性机遇。

第二点是环境资源是否复合?无论是滨海文旅地产还是养生项目,都必然有各自的主打卖点,有的是海资源,有的是康养服务配套。当然这也是购房者最为关注的。但随着客户旅居理念的深入,仅仅靠自然资源显然是不够的,还要更多环境资源和开发商提供的服务融合起来,才能完整体现价值。

休闲小镇作为特色小镇的一种重要类型,是产城乡一体化的结构,是以服务产业为依托基础的新型城镇化,是旅文体康养商学融合的地产创新,是大众旅游时代中国城镇化建设和区域综合开发的一种重要动力。 

一方面,大理具备较高文旅投资价值。

第三点就是配套种类是否完善?康养、文旅地产比普通的城市项目开发更依赖于配套的打造,而这些配套并不仅仅解决业主的日常生活所需,还需带有主题性和参与性,其作用在于提升居住的体验,延展项目的功能。

休闲旅游小镇是以夜间留客为依托,通过观光吸引核、休闲业态聚集、泛旅游产业延伸、城镇化配套建设四方面的发展,实现就地城镇化的路径。是一种三区合一的综合结构,既是旅游景区,又是休闲消费产业聚集区,又是新型城镇化建设区。

据途牛发布的《2019五一小长假旅游消费盘点》显示,大理位列国内网红旅游目的地TOP10,拥有较高的人气值。大理作为“全国历史文化名城”、“最佳中国魅力城市”,不仅风景优美,旅游资源丰富,而且文化底蕴深厚,旅居大理成了北上广深、川渝地区越来越多人的选择。

韩乐认为,就现状而言多数康养、文旅地产的配套打造是弱项,不仅体现在配套的种类不够齐全,且存在明显的滞后性。配套展现和房产销售周期的错配,往往让项目停留在概念阶段,无法解除购房者的疑虑。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发,是以文化为魂,旅游为搬运渠道,休闲体验消费为核心,实现多产业融合下的综合效益,要做好以下三方面:文旅融合、打造核心吸引中心;整合产业链经营,创造延伸发展中心;旅游要素消费业态化,构建休闲聚集中心。

图:大理市旅游接待人数及旅游收入

另外,即使在配套齐全的情况下,其业态的分布也不能雨露均沾,平均用力。不同的康养文旅项目应该结合定位及市场需求,突出重点配套,加强特色打造。譬如:很多购房人置业带有很强的家庭欢聚特征,对于儿童类或者亲子类的娱乐休闲配套就格外倚重。也有的看中养老配套,就要重点突出医疗健康的各项服务。

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综合以上三点,业内人士也提醒到,由于各地的康养旅居产品种类众多,品质良莠不一,因此购房人需要认真考察,综合考虑后,再作出手决定。

旅文体康养商学综合开发和休闲小镇开发的基本模式

数据来源:大理市政府工作报告

谁将接棒海南

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另一方面,高铁经济红利的逐步释放。

针对岛外购房者,海南岛全域限购;海口、三亚等市5年社保,5年限售,70%首付……

旅文体康养商学融合的地产开发模式

随着7月1日昆楚大铁路通车运营,乘高铁从昆明出发,2小时就可直通大理,大理再度迎来旅游客流高潮。据昆明日报报道,广州至大理动车几乎趟趟满员,个别区段客流甚至出现“井喷”,旅客需提前购买车票才能确保出行顺畅。巨大的客流量本身就是地产开发的潜在客户,此外旅游消费带动大理本地经济的发展,提高大理城市居民的收入水平,也将直接刺激购房需求。

4月22日晚9点,紧急出台的限购政策让一个外销占了80%以上的地方切断了岛外客户在海南买房的所有通道,楼市彻底进入拉闸停电模式。

如何以旅游为龙头,整合五大幸福产业和商业,形成旅文体康养商多产业融合发展和文旅地产的创新发展?

此外,宽松的市场环境有效承接旅居需求。

当海南限购之后,哪些区域将接过由海南溢出的康养、旅居人群呢?

他认为在全域旅游下,结合大产业升级、业态升级、产业结构升级、城镇升级,以及12大旅游要素,有一套模型,即66533模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养休闲商业项目、度假酒店与公寓项目、住宅房产、一级地产六类产品,需要的是完全不同的管理模式和运营手段。

今年以来,大理住宅销售价格呈现持续上涨态势。随着海南出台全域限购政策,更多的目光聚焦云南,聚焦大理。而大理的调控新政策旨在打击炒房和遏制房价过快上涨,对于候鸟人群等刚需自住影响较小。

云南 成交量大涨 雅居乐打造第二人生

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在海南限购升级之前,云南就凭借大理、腾冲、西双版纳等地优异的自然资源吸引了包括雅居乐、万达、恒大在内的多家知名企业进入,并一度成为仅次于海南的旅居第二目的地。

旅文体康养商学综合地产“66533”投资模型

实力文旅领跑大理旅居楼市

如今,随着海南楼市被严格限制,云南成为最直接的受益者。

因此,未来房地产仅依靠房地产管理专业远远不够,还需要景区管理、休闲营销、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结构,形成五大角色和综合开发的一系列架构。

在大理众多的文旅项目中,实力文旅倾力打造的“大理的小院子”项目及“生活就是度假”的核心理念,成为云南文旅地产行业黑马。大理的小院子一经上市,便受到市场的追捧,多次上演推售即售罄的盛况。数据显示,自2015年以来,小院子产品在大理旅居楼市中的市场份额快速提升,截至2018年上半年,市场份额已达42%,成为大理旅居楼市当之无愧的NO.1。

以西双版纳为例,因为这里独特的北热带气候地理环境,属于除海南三亚之外,全国少有的冬季寒潮影响不到的区域,也成为北方人选取的理想养老目的地。

不论是“特色小镇”的建设大潮,还是“田园综合体”的政策利好,作为地方政府、开发商机构、运营机构、金融投资机构等,一定想在铺天盖地的媒体报道和纷繁复杂的观点研究中“拨开迷雾”。

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在海南三亚成功开发了清水湾的雅居乐,有着丰富的旅居康养项目开发经验,早在2012年,雅居乐就开始布局云南,六年间,先后在腾冲、瑞丽、西双版纳、大理等地打造了多个优质项目。据了解,近年来,雅居乐云南项目市场表现优异。其中原乡先后五年领跑腾冲市场,2017年起更是成为滇西旅居市场冠军;西双林语在2018年上半年取得了超过20亿的销售业绩;雅居乐国际花园在瑞丽市场的占有率也超过50%。据悉,截止到今年10月,雅居乐云南区域2018年整体销售业绩已超过40亿,全年有望突破50亿元。雅居乐透露,未来拟将西双林语打造为集医疗健康、运动体育、特色旅游等功能于一体的国际健康乐活小镇,将原乡打造为集原生态环境、深厚文脉和田园生活于一体的当代家庭旅居度假小镇。

11月25-26日,高景亚太商学院主办的“走进三亚旅游地产集训营”将在海南三亚举行。带您一起体验最先进案例,学习最先进的经验。在这里有国内最实战的营销分享,给您专业的输出管理模式。多角度分析三个经典旅游度假超级大盘,解读旅游度假项目营销之道,带您掌握旅游度假项目的5种模式,盈利模式奥秘以及定位逻辑!

实力集团成立于2000年,以“实力创造优质生活”的理念致力于城市住宅地产深度开发。凭借前瞻性的眼观,2011年,实力集团就开始涉足文旅地产板块,到2014,开启传统地产开发商向度假生活服务商转型,2015年正式成立实力大理文旅集团。

京津冀 最近的“海景房”

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这一过程中,实力文旅经过大量项目调研、市场考察,客户需求描摹分析,通过市场调研与客户需求描摹发现,文旅地产的客群分为迁移式、候鸟型客群、心灵居所、第三居所等度假群体,分析这些群体的习性及需求,提出了“生活就是度假”的核心理念,大理的小院子应运而生。随着小院子文旅度假模式的成功,实力文旅快速发展,深耕大理,布局版纳、腾冲、丽江、香格里拉、普洱等云南热点旅游城市,并在全国进行快速落地。

除了云、贵和海南,对于忙碌于都市生活、假期屈指可数的京津冀人来说,周边置业旅居康养项目同样是很多人的选择。围绕轨道交通,一小时交通圈的项目,最受购房人关注。包括阿拉亚、东戴河等项目都是主打这个概念。近日,品牌房企恒大投资百亿,推出5000亩滨海旅居大盘——恒大御海天下,打造全家庭型、全龄人群,兼具城市与海居的理想生活小镇。

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据了解,恒大御海天下地处渤海湾区曹妃甸生态新城,处于京津“2.5小时”高速生活圈、“1.5小时”高铁生活圈内。整个恒大御海天下项目占地约5000余亩,总投资约100亿元,是以健康、度假、养生、休闲集为一体的区域复合型滨海小镇。该项目也是恒大继恒大海花岛、恒大海上威尼斯、恒大贵阳文旅城、京北恒大国际文化城之后,以成熟开发和运营模式打造的第五个文旅巨作大盘。

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大理的小院子开启旅居新潮流

青岛 打造北方的湾区生活

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大理的小院子总体占地约3000亩,由文艺氛围浓郁的南区,全龄生态颐养的中区,以及距古城仅800米的北区构成,三区通过大理黄金旅游轴线苍山大道相连,形成囊括大理海西核心旅游度假生活圈,是目前海西体量最大、配套最完善的文旅项目。

青岛是另一个适合北方人生活习惯的旅居康养城市。这里处于北纬36度线,位于胶州湾内。早在2007年,青岛就被世界最美海湾组织评为全国唯一一个“世界最美海湾”城市,也吸引了多家开发商的关注。

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11月17日,来自福建的融信中国在青岛举行了“向上中国湾”—— 融信中国·西海岸发展集团品牌发布会,当晚宣布了融信中国在青岛的第一个产品海悦星湾。 融信中国第二事业部总裁李宏耕表示,融信中国与青岛西海岸集团的合作,正是看中了青岛西海岸新区未来的发展潜力。不仅是融信,据了解,包括龙湖等知名房企也早已落子青岛西海岸,并且这里还有万达打造的东方影都项目。未来的青岛大湾区,将主打青“好莱坞+硅谷”的概念,集影视、科技、旅游等齐头并进。

产品设计上,保存自然之美,链接空间与情感。小院子建在平地、山地聚落的地形,因地制宜,用“U型三坊一照壁”为基点打造出了灵活多变的建筑单元,最大化地保存自然之美。

贵州 北纬30度 森林覆盖率93%

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贵州的项目之所以被众多开发商打造成康养旅居产品,主要由于其优越的自然资源。北京房展组委会秘书长郑向东介绍道,贵州位于北纬30度,不像云南那样多高原,贵州的海拔在800-1200米之间,更适合北方人,属亚热带季风气候,森林覆盖率达93%。以中国傩城项目为例,这里的检测数据是:水PH值7.8,土壤富含硒、锶,负氧离子平均8800个/立方厘米,气温年均16.9摄氏度,夏季均温25.3摄氏度。百岁老人的数量占比达到了167/10万人。

设计者还深度挖掘了每个人“旧建筑时期”的儿时记忆,将大量的生活场景融入到社区内部,延续了“街+巷+坊+院+场”的构成方式,自然而然地创造一些交流和分享的空间和场景,促进居住人们去交流。

对于这样优越的环境资源,郑向东表示,贵州的地产项目意在把城市、居民融入大自然中,让文化与建筑高度融合,让居家与旅游深度结合,开启生活在景区,旅游在社区的全新生活方式。

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文/本报记者 李桁

生活方式上,“邻里中心”社群营造理想的生活状态。实力文旅为大理的小院子打造“邻里中心”社群IP,根据业主的不同兴趣组织了各种各样的兴趣社团,主题沙龙、读书会、越野赛、艺术节等,将不同身份、职业、地域的人有机组合在社区里,让他们获得了归属感、存在感和参与感。独特的社群文化,是小院子产品和其他旅游地产项目最大的区别。

运营模式上,占位客栈名宿群落运营。为激发文旅生态圈源源不断的活力,实力文旅聚焦打造“居住+发展”的产业闭环,依托实力集团多产业布局和八大核心业务,跨界搭建线上线下文旅会员平台,赋予小院度假村观光、度假、旅居、共创于一体的递进式需求功能。在满足旅居客群需求的同时,为当地居民带来更多发展机遇,并提供开放式旅居服务,形成“居者安”、“业者兴”、“旅者乐”良性生态。

作为大理文旅地产标杆企业,2019年实力集团将从景点依托型房地产开发,向旅游目的地的打造和景区运营转型。让“文化旅游”不仅停留在文旅地产产品的打造,更是因地制宜,依托当地资源,深挖地方文化IP,在关注文化内容和产品输出的同时,完善产业运营能力。

下一个5年计划是将实力文旅产业集群组合成为小院度假村大品牌。这是实力文旅的延续和迭代,小院度假村将通过“度假时或旅居时,小院度假村一直在”的理念开启下一个美好五年,值得每一个热爱生活的人们去期待。

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竞争白热化加剧,文旅地产何去何从

在度假旅游逐渐成为一种常态,成为消费升级的生活延伸,文旅地产开启了房地产行业的下一个黄金十年,也迎来群雄逐鹿的激烈竞争。历经野蛮成长、转折调整、增速回升,文旅地产项目在大浪淘沙之后,积淀着对未来的思考和创变。

存量时代,营销模式向运营模式转变。文旅地产的开发周期很长,“高杠杆、快周转”的传统营销模式很难持续,此外,国家多次明文提出严防文旅地产房地产化,“圈地卖房”的模式将难以为继。作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。

内容经济,回归生活方式的打造和运营。随着人们对精神层面的追求不断提高,综合休闲度假、文化体验、主题游乐、冒险等体验为主的旅游需求产生,消费者对产品新意和内涵要求进一步提高,以“内容经济”为主的运营方式将成为主流。

多元盈利,拉动文旅地产良性成长。文旅地产在初期主要是依靠地产销售来实现盈利,模式相对单一,而现在为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业必须寻找多元化的盈利模式。通过文化产业+资本运作、产权出售+商业运营、区域开发+IP产业链等形式实现增收,促进文旅项目良性成长。

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